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不動産投資における中古マンション投資について

こんにちは、杉山です

今日は不動産投資についてお話をさせて頂きます。
まず、不動産に限らず投資についてですが、投資は一般的に2種類に分類されます。
一つ目は、売却差益を狙うキャピタルゲイン
不動産であれば安く買って高く売ると言った事です。
これは、不動産会社やプロの投資家などの行う事で、今回のお話から外れます。
2つ目は、法定果実を狙うインカムゲイン
こちらは、株式や債券の配当、利息、家賃収入など、投資したものから得られる利得を狙う事です。

今日お話しする、不動産投資はこちらのインカムゲイン(家賃収入)の事です。
最近、預金や債券の金利が下がっていて、投資用に中古マンションを購入したいと言った相談が増えております。
弊社が販売している中古マンションは、築年数がある程度経過しているものが多いのですが、そういった物の方が良いと言う方も増えております。
理由としては、『減価償却』ですね。
減価償却とは、形のある物は造られた時から経年劣化に伴い価値が下がるものです。
(プレミアがつくような物は別の話になってしまいますので、除外します)
例えば、自動車であれば新車の時が一番価値が高くて、あとは時間が経過する毎に価値は下がっていきます。
不動産においても土地は別として、建物は建築された時が一番価値が高くあとは時の経過とともに価値が下がっていきます。
その価値が下がっていく分を、経費として参入して税金の計算根拠となる収益を低く出来るのが、原価償却です。

一般的に投資物件を選ぶ際に利回りだけで考える方が多いのですが、減価償却を考慮していくと違った選択が見えてきます。

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それでは、中古マンションの減価償却の計算の仕方を説明していきます。
年間減価償却費として、経費算入出来る金額は、
購入価格 × 決められた償却率
で計算されます。
決められた償却率は、こちら(減価償却資産の償却率表) で確認できます
この表の見方ですが、この後説明する耐用年数の出し方で算出した耐用年数の所の、償却率を見ます。
今回は定額法でお話しをさせて頂きます。

まず、耐用年数と出し方ですが、法定耐用年数と言うものがあってRCやSRCの建物は47年と決まっています。
築年数が47年を超えている建物に関しては、耐用年数は、法定耐用年数の47年に0.2を掛けて算出します。
端数を切り捨てますので、9年となり減価償却資産の償却率表の9年の欄の0.115が償却率になります。
つまり購入金額の内の建物価格×0.115の金額を9年間経費として参入出来るわけです。

築年数が47年を経過していない場合は、下記の計算で算出します
耐用年数 =(法定耐用年数—経過年数)+ 経過年数×0.2
例えば、築40年とした場合、
(47 -40)+ 40 ×0.2 = 15
となり15年間で償却します。そして償却率は0.067となります。

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減価償却費がわかった所で、ではなぜ築年数の古い中古マンションが投資用として人気があるのかですが、
例えば、土地価格を除いた建物価格が1000万円とした築10年のマンションと築40年のマンションがあったとして、どちらも、年間の家賃収入は120万円あるとします。
この場合、築10年のマンションは
(47 – 10) + 10 × 0.2 = 39
となって、年間26万円が減価償却費として経費算入出来る為、課税価格は120-26 = 94万円
一方築40年のマンションは、
(47 – 40) + 40 × 0.2 = 15
となり、年間67万円が減価償却費として経費算入出来る計算となる為、課税価格は120-67 = 53万円

よく、減価償却が終わった為に投資物件を買い替えると言った話がありますが、この毎年償却出来る期間が終わった為に不動産を買い替えると言う事ですね。
そして、築年数が古い中古マンションは、この短期間で償却出来ると言うメッリトがある為、最近注目されています。
単純な利回りに減価償却まで考慮して、実質的なプラスと言う部分まで考える方が多くなったと言う事ではないでしょうか。

投資不動産として購入を検討されている方も、お気軽にご相談ください。