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マイナス金利と不動産への影響について 杉山

皆さんこんにちは

今日は、最近騒がれています「マイナス金利政策」と、それが及ぼすであろう不動産への影響についてお話させて頂きます。

まず、マイナス金利政策とは何か?
これは、政策金利をマイナスにすると言う事です。
政策金利とは、国の中央銀行が決める国の金利みたいなもので、日本だけでなく世界各国でその国の金利が決まっています。
たとえば、米国であればFRB、欧州であればECBと言った所がその国の金利を決めています。
つい先日まで、米国でも0金利政策がとられていたのは有名な話ですね。

では、なぜ国の金利を操作するかですが、一般的に他の要因がなければ、お金は金利の低い所から高い所へ流れます。
そして、預貯金の利息はこの政策金利を基準にして決められますので、単純に政策金利=預金金利と考えた時、日本は現在0.1%、米国は0.5%ですから、日本の銀行に預金するより、米国の銀行に預金したほうが利息が多くもらえるのです。
(ちなみに、1月現在メジャー国で一番金利が高いのは、トルコの7.5%ですが、地政学的なリスクもあるのでここに投資は・・・)

そして、日本の銀行に預けているお金を、米国の銀行に移そうとした時に必要になってくるのが、
日本の「円」を売って「ドル」を買うという行為です。
それによって、円安が進行します。日銀の目的は、早期にインフレ目標を達成させる事ですから、今回のマイナス金利政策も納得できます。
円安になると、なぜインフレが進むのかと言う話は、割愛させて頂きます。

次に、国内に目を向けると、政策金利がマイナスになると言う事は、銀行は預金者から預かったお金を、日銀に預けて利息を得る事が出来なくなります。
その為に、銀行が利益を上げるには、預かっているお金を、外に貸し出して利息収入を増やさなければいけなくなるのです。
しかし、日本に銀行はいくつもあり、皆がより多く貸付を行いたいと考える為、銀行の貸付金利にも市場の競争原理が働きます。
そこで、簡単に言ってしまうと、住宅ローンの金利についても、銀行間で引き下げ合戦的なものがおこり、結果として住宅ローンの金利が下がるのです。

また、ここは私の私見ですが、貸金業者のような総領規制等のない銀行では、貸付残高を増やす為に多少審査が甘くなるのではないでしょうか。

日銀の思惑通りにインフレが進んでしまうと、不動産価格も上昇してしまうので、金利が下がってインフレが進む前が不動産の買い時かもしれませんね。

続いて、不動産投資について考えてみます。
よく投資の世界で「金利が下がると債権価格が上昇する」と言われています
これは、先程の各国の金利は低い所から高い所へと同じなのですが、利息が低い預金を債権にまわす人が増え、市場競争原理から債権価格が上昇するものです。

そして、債権と同じく上昇するのが不動産です。
不動産投資には、目的が2つあります。
安く買って高く売る、キャピタルゲインを目的とするものと、
安定した家賃収入を求める、インカムゲインを目的とするものです。
そして、私が考えるには今回のマイナス金利政策によって、どちらの目的の人も多くが不動産投資を考えて参入してくると思います。

理由として、まず現状は中国の景気減速等による世界経済の低迷から投資意欲はイマイチもりあがらず、安全資産の円がかわれている状態で、日銀の思惑どおりになっていませんが、日本のインフレが進むと考える人は多くいます。
そして、そういった人たちはインフレ時を狙い、今のうちに投資用で不動産を探しています。
簡単に言うと、「金利が下がり借りやすくなったいま、家賃収入で利息を払いながら、インフレが進んで物価が上昇したら売る」
単純ですが、実に利にかなった考え方かもしれません。
また、銀行に預金していても利息がつかないから、家賃収入にシフトするとう言う人も増えるでしょう。
弊社でも最近は、投資用にお問合せを頂く事が増えています。

これから、不動産の需要はますます高まっていくと考えられますので、それに答えるべく弊社も在庫を確保していきたいと考えております。
杉山