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民泊と不動産投資について 杉山

皆さん、こんにちは
今日は、民泊と投資不動産についてお話させて頂きます。

最近、弊社の物件を購入して民泊に利用したいと言った相談を受けます。
先日、旅館業法の規制緩和があり、最低占有面積や、フロント設置義務が緩和されましたね。
しかし民泊については、行政毎に届出制を検討していたりと、まだまだ不確定な要素が多い為、将来的にどうなるか見えない部分も多いので
あくまで自己責任でお願いしています。
また、民泊の対象になるお客さんは海外から来られる人が多いと思いますが、日本との文化の違いから近隣住民とのトラブルが増えれば
マンションの管理組合で規制を行う場合もあるでしょうし、現状の管理規約で”住居以外の用途に使用してはならない”と書かれている場合
民泊としての使用が、”住居以外の用途”に該当する可能性もあるという問題も出てきます。

民泊のメリットとしては、利用者が多ければ家賃をもらって人に貸すより多くの収益を上げる事が出来ます。
その部屋の稼働率によって、収益が変動しますので稼働率次第と言う事ですね。
民泊については、現状を見ていると一概に都心やターミナナル駅の部屋が稼働率が良いと言う事もないようです。

デメリットとしては、やはり手間がかかる事でしょう。
家賃をもらって人に貸すのとは違い、利用者が来た時には鍵を渡さなければいけませんし、帰った後には清掃もしなければいけません。
備品を壊されたりと言ったリスクも伴います。

しかし、民泊について、全て自分でやっていると言う人は少なく、専門の管理会社に運用を任せているケースが多いようですね。
ここも、2通りにわかれますが、集客だけを依頼して後は全て自分で行うケース
これは、海外のお客さんと英語でメールのやり取りをして、鍵を自分で渡して、清掃も自分(清掃会社に頼む等)で行うのですが、この場合自宅から遠い部屋であったり、自分が仕事をしていて副業で考えている場合は大変かと思います。

もうひとつは、集客も含めて運用の一切を任せてしまうと言うやり方です。
これは、手数料が3~4割位とられますが、自分の手間はなくなり副業として行う場合や、英語でのコミュニケーションが苦手な場合はこちらのほうが楽ですね。

また、民泊ではなくて通常の投資物件としての問い合わせも多く頂くのですが、どちらの場合でも弊社の物件が注目される理由を説明させて頂きます。

弊社の物件が注目して頂けるおおきな理由としては税務面ですね。
通常、投資用にマンションを購入して自分でリフォームをしようとした場合、フルリフォームでは修繕費としての計上ができず、資本的支出となってしまい一括経費計上が出来ません。
弊社の物件であればすでにリフォームしてあるので、リフォーム費用の支出を抑えられます。
また、弊社の物件はRC造のマンションで築30~40年経過しているものが多いので購入価格が安価です。
そして、減価償却について見ていくと、RC造の建物を中古で購入した場合の耐用年数は
(耐用年数47年ー経過年数)+経過年数×20%です。
たとえば、築40年を経過した物件であれば、耐用年数は15年となり、15年間減価償却費として費用計上する事ができます。(減価償却できるのは建物価格+消費税の分です)
築年数の浅い物件の場合、耐用年数が多くなりますので、年間に経費計上出来る金額も少なくなりますし、また購入金額も高額になってきます。
(どちらの物件でも、再度売却する場合には減価償却した金額に対して売却益として税金が課されますので、注意が必要です)

そして、収益面を考えると、築年数によって売買金額が数千万変わるのに対して、家賃の差はそれをカバー出来るほどの差はないかもしれません。
また、空室リスクの分散を考えると、4000万のマンションを購入するよりは、2000万のマンションを2部屋購入した方が良いと言う考えもあります。

このような理由から、最近弊社の物件を投資用にとの相談を多く頂いております。
当然、売主物件なので仲介手数料が不要であり初期投資費用が安いと言ったメリットもあります。

銀行の預金金利が下がったいま、家賃収入にシフトをご検討されてみてはいかがでしょうか
税務面等、何なりとご相談ください。
杉山