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不動産投資における中古マンション投資について

こんにちは、杉山です

今日は不動産投資についてお話をさせて頂きます。
まず、不動産に限らず投資についてですが、投資は一般的に2種類に分類されます。
一つ目は、売却差益を狙うキャピタルゲイン
不動産であれば安く買って高く売ると言った事です。
これは、不動産会社やプロの投資家などの行う事で、今回のお話から外れます。
2つ目は、法定果実を狙うインカムゲイン
こちらは、株式や債券の配当、利息、家賃収入など、投資したものから得られる利得を狙う事です。

今日お話しする、不動産投資はこちらのインカムゲイン(家賃収入)の事です。
最近、預金や債券の金利が下がっていて、投資用に中古マンションを購入したいと言った相談が増えております。
弊社が販売している中古マンションは、築年数がある程度経過しているものが多いのですが、そういった物の方が良いと言う方も増えております。
理由としては、『減価償却』ですね。
減価償却とは、形のある物は造られた時から経年劣化に伴い価値が下がるものです。
(プレミアがつくような物は別の話になってしまいますので、除外します)
例えば、自動車であれば新車の時が一番価値が高くて、あとは時間が経過する毎に価値は下がっていきます。
不動産においても土地は別として、建物は建築された時が一番価値が高くあとは時の経過とともに価値が下がっていきます。
その価値が下がっていく分を、経費として参入して税金の計算根拠となる収益を低く出来るのが、原価償却です。

一般的に投資物件を選ぶ際に利回りだけで考える方が多いのですが、減価償却を考慮していくと違った選択が見えてきます。

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それでは、中古マンションの減価償却の計算の仕方を説明していきます。
年間減価償却費として、経費算入出来る金額は、
購入価格 × 決められた償却率
で計算されます。
決められた償却率は、こちら(減価償却資産の償却率表) で確認できます
この表の見方ですが、この後説明する耐用年数の出し方で算出した耐用年数の所の、償却率を見ます。
今回は定額法でお話しをさせて頂きます。

まず、耐用年数と出し方ですが、法定耐用年数と言うものがあってRCやSRCの建物は47年と決まっています。
築年数が47年を超えている建物に関しては、耐用年数は、法定耐用年数の47年に0.2を掛けて算出します。
端数を切り捨てますので、9年となり減価償却資産の償却率表の9年の欄の0.115が償却率になります。
つまり購入金額の内の建物価格×0.115の金額を9年間経費として参入出来るわけです。

築年数が47年を経過していない場合は、下記の計算で算出します
耐用年数 =(法定耐用年数—経過年数)+ 経過年数×0.2
例えば、築40年とした場合、
(47 -40)+ 40 ×0.2 = 15
となり15年間で償却します。そして償却率は0.067となります。

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減価償却費がわかった所で、ではなぜ築年数の古い中古マンションが投資用として人気があるのかですが、
例えば、土地価格を除いた建物価格が1000万円とした築10年のマンションと築40年のマンションがあったとして、どちらも、年間の家賃収入は120万円あるとします。
この場合、築10年のマンションは
(47 – 10) + 10 × 0.2 = 39
となって、年間26万円が減価償却費として経費算入出来る為、課税価格は120-26 = 94万円
一方築40年のマンションは、
(47 – 40) + 40 × 0.2 = 15
となり、年間67万円が減価償却費として経費算入出来る計算となる為、課税価格は120-67 = 53万円

よく、減価償却が終わった為に投資物件を買い替えると言った話がありますが、この毎年償却出来る期間が終わった為に不動産を買い替えると言う事ですね。
そして、築年数が古い中古マンションは、この短期間で償却出来ると言うメッリトがある為、最近注目されています。
単純な利回りに減価償却まで考慮して、実質的なプラスと言う部分まで考える方が多くなったと言う事ではないでしょうか。

投資不動産として購入を検討されている方も、お気軽にご相談ください。

不動産の2重譲渡と登記の重要性について 杉山

皆さん、こんにちは杉山です

今日は不動産の2重譲渡と登記の重要性についてお話させて頂きます。
2重譲渡とは、1つの不動産を2人以上の人に売ってしまう事です。
普通に住宅ローンを組んで不動産を購入する分には、あまり縁の無い話かもしれませんが
投資不動産を現金で購入する場合など、関係してくるかもしれません。

2重譲渡が何故起こるのかと言う話の為に、少し法律について書かせて頂きます。
まず、不動産に限った事ではありませんが、民間人や民間企業の物の売買について規定をしているのは民法の債権編です。
(物件と債権の違いや、債権が何かと言った説明は今回は割愛します。)

その民法とは、どういった立場の法律かと言うと、
『私法』であり『一般法』の『実体法』です。
法律の分類方法は、一般的に3つあるのですが、簡単に説明すると
○公法か私法
これは、公法とは公務員や国家と言った所に対しての法律で、私法とは民間人や民間企業に対しての法律です
○一般法か特別法か
一般法とは、元々存在していて広く一般基準となる法律。特別法とは一般法の中から、一部の規定についてより細かく定めたものです
例えば、商法は民法の中から、商事行為を抜き出して細かく定めており、民法の特別法と言う扱いになります。
○実体法か手続法か
実体法と言う概念は理解しにくいのですが、ある行為によって実際に権利移転等が発生する事を定めているのが実体法。
それに対して手続法とは、手続きを法律にして定めているものです。
手続法の例としては、民事訴訟法、刑事訴訟法、民事執行法などです。

つまり民法とは、民間に対する法律で一般的な事を定めており、実際に権利変動を伴う行為が定められている法律と言う事です。
不動産売買については、その民法の規定に則り取引を行うのですが、2重譲渡が起こる原因は、日本の民法が意志主義を採用している事です。
意志主義とは、売買契約等は、売る意志と買う意思が合致した時点で契約が成立すると言う事です。
つまり契約書を交わすのは、お互いの意思を証拠として残す為であって、契約の効果発生に契約書は必要ありません。
(海外などで形式主義の民法を取り入れている国では、契約書を作成して初めて契約の効力が発生する所もあります。)

売る意志と買う意思の合致があれば、契約は成立するのですから、対象となる不動産が一つであっても色々な人に売る事は可能になります
このような事から被害を避ける為に、日本では不動産について登記制度を設けています。
しかしながら、登記は完全に実体を反映しているものでもなければ、記載されている事を保証しているものでもありません。
一般的に、登記上『所有者』と記載されていれば、その人が所有者なのだろうと考えますが、必ずその人が所有者だとは限りません。
そして、登記はその記載事項を保証しているわけではありませんので、所有者と思って取引をしても、実際には所有者でなかった場合その不動産を取得する事は出来ません。

例えば、1人の人に対して自分の不動産を売ったとします。そして、登記を移転する前に別の人に、同じ不動産を売ります。
2番目に買おうとする人は、登記簿に所有権として売主の名前がある為、信用して買ってしまいます。
しかし、日本の民法は意志主義なので、1人目に売った時点で、不動産の所有権は1人目の買主に移転しており、2人目に売る時には、売主は何ら権利を持っていません。権利の無い人から購入しても2番目の買主は、権利を取得出来ません。
これが2重譲渡です。

この2重譲渡ですが、ではどうやって解決を図るかと言うと、ここで登記が生きてきます
登記は、記載されている内容が真実であると保証はしていませんが、権利関係を争う相手に対しては対抗要件になります。
つまり自分が所有者だと主張する人が2人いる場合、登記に記載されている方が所有者であると推定される事になります。
(推定であって、看做しているわけではないのですが、専門的な話になりすぎるのでそこまでは書きません)
そして、この2重譲渡問題では、先に所有権の登記をした方が所有者となる事で解決します。

余談ですが・・・
これは民法177条による所ですが、ここで疑問が出てきます。
対抗要件とは、権利関係を争う者に対してであって、そこに無権利者は含まれません。
2番目の所有者が購入した時点では、前所有者は既に所有権を譲渡しており無権利者です。無権利者から購入した2番目の所有者も無権利者に過ぎず所有権を取得する事は出来ません。
しかし、1番目の買主より先に2番目の買主が登記を備えれば、1番目の買主に対して自分が所有者であると主張出来るようになります。
これを説明する為に、昔から民法学者の先生達が色々な学説を唱えてくれています。
私は、民法94条2項を類推適用すると言った考え方が一番納得できるのかなと思っています。

長くなってしまいましたが、今回お伝えしたかった事は、
登記は、記載されている内容を保証していない。
しかし、登記をしなれば所有権を失う事もある為、購入したらすぐに登記をしなければいけない。
登記の重要性について、おわかり頂けましたでしょうか。
投資物件などで住宅ローンを使わない場合や、個人間で直接不動産を買うと言った場合は注意が必要です。

お部屋の広さについて

皆さん、こんにちは杉山です

今日は、お部屋の広さについてお話させて頂きます。
マンションの広告で専有面積と書かれている所がお部屋の広さなのですが、
よく、『壁芯』とか『内法』『登記』などと書かれているのを見た事があるかと思います。
これは、お部屋の広さをどの尺度で測った数字かと言う意味です。

『壁芯』とは、壁の中心から測っています。
壁厚分も面積として入っているので、実際のお部屋の有効面積は、これより少なくなります。
新築マンションなどは、この表示をしている場合が多いです。
中古マンションについても、新築時のパンフレット等でこの面積がわかる場合は、これで表記する事が多いです。

『内法』とは、壁の内側から測っているものです。
実際のお部屋の有効面積になります。

『登記』とは、登記事項証明書(登記簿)に記載された面積です。
これは、通常の建物と、マンションの一部屋などで図る基準が違うのですが、マンションの専有部分の登記に関しては、壁の内側からの有効面積を図る事となっています。

つまり、マンションの専有面積に関して言えば、内法と登記は本来同じと言う事です。

 

ただ、これらはあくまで新築時のものであって、その後のリフォームなどで実際の広さは変わっている可能性があります。
また、壁の内側と言うのはあくまで部屋の外枠の壁の事であって、部屋の中の仕切り壁に関しは、全て面積に含まれています。
つまり、同じ専有面積であれば仕切りが少ない方が、有効面積が広いと言う事になりますね。

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実際に現地に行ってみたら、思っていたより狭かったとか、逆に予想より広かったなんて言った経験をされた方も多いかと思います。
これは、間取りの工夫で広くしたり、天井の高さで広く感じたりと色々な要素が入ってくるのですが、大事なのは、記載されている面積だけを鵜呑みにせず、現地を自分で見てみることです。

弊社も常に、少しでも居心地の良いお部屋づくりと言う事を考えてリフォームをしています。
ぜひ、実際のお部屋をご覧頂ければと思います。

バス便の不動産について 杉山

バス停

皆さん、こんにちは杉山です

最近、バス便のマンションを探されている方が増えて来ましたね。
今日は、バス便のマンションの魅力についてお話をさせて頂きます。

まず、マンションに限らずバス便の不動産を探している方の多くは、その価格面に魅力を感じているようです。
部屋の広さや、設備、築年数を考えた時、同条件であれば一般的にですが駅徒歩圏の物件よりも安く購入出来ます。

不動産を購入する際に、自分の希望条件が全て叶う物件を購入出来る人は少ないかと思います。
希望条件の中に、優先順位があって、妥協出来る条件と妥協出来ない条件等を考えて購入を決めるのが一般的です。

よく頂く条件としては、
価格 ○○万円以下
エリア ○○駅~○○駅位
駅徒歩 ○○分以内
部屋の広さ ○○㎡以上
方位 南向き等
陽当たり
階数 ○○階以上
エレベーター
ペット飼育可能
駐車場空きあり
管理費+修繕積立金が○○円以下等
などなど、人によって様々です。

その中で、最近は部屋の広さや、陽当たりを優先してバス便を選択される方が増えてきているように感じます。
バス便の魅力の一つとして、価格以外にも、駅と違いバス停は一定距離間隔で設置されているので徒歩距離が少ないと言うのがあげられます。
そして、パッと見は不便な場所であっても、ターミナル駅までバス1本で行けると言うケースも多くあります。

例えば、都内に通勤する例を考えると、特急停車駅のようなターミナル駅は不動産価格も高くなります。
その場合、各駅停車しか止まらない駅で駅徒歩10分位の物件を選ぶと言う選択肢が一般的ですが、バス便で特急停車駅にバス1本で
出られる物件を選ぶと言う選択肢もあります。

①駅まで10分歩き、各駅停車に乗って、特急停車駅で特急に乗り換え、目的地まで行く。
②バス停ま2~3分程度歩き、バスで特急停車駅に行き、特急に乗って目的地まで行く

バスは電車と違って、渋滞にはまってしまったりして、時間通りにいかないリスクも確かにありますが、実際に目的地までの通勤時間を比べると大差がないようです。
それでいて、駅徒歩物件よりも安く購入出来るのが大きな魅力ではないでしょうか。

また、一口にバス便と言っても様々で、スーパーやコンビニ等の買い物が出来る施設が充実している物件もあれば、駅前で買い物をして来ないといけない物件もあります。

弊社では、神奈川を専門として長く営業させて頂いておりますので、様々な情報が蓄積されております。
今まで、バス便のマンションを検討された事が無かった方も、○○駅まで通勤など目的地を教えて頂ければ、
新しい提案をさせて頂く事が出来ると思います。

リフォームとリノベーションについて

皆さん、こんにちは
今日は、リフォームとリノベーションの違いについてお話させて頂きます。

実際には厳密な区別はないのですが、よく言われている概念としては、
リノベーションとは『既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えること』と言われ、リフォームとは『老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと』と言われています。

戸建住宅であれば、増築や改築が『リノベーション』で、クロスの張替やキッチンの交換が『リフォーム』と言った感じでわかりやすいのですが、マンションの場合はどうでしょう。

用途や機能の変更と言っても、区分所有の部屋では規約もあって出来る範囲も限られてしまいます。
マンションなどの場合、『一度スケルトン状態にしてから作るのがリノベーション』で、『修繕を目的とした一部補修及び全面改修などがリフォーム』と区別される場合が多いみたいです。

ポイントとして、水回りの位置を変更するかどうかと言う部分があります。
水回りとは、キッチンやお風呂、洗面所などの事ですが、これらの場所を変更するには、一度スケルトン状態にする必要があります。
水回りの場所を好きな所へ移動させるのは、魅力的ですが実は気をつけなければならない事もあります。

排水位置と天井高の問題です。
マンションなどは、各部屋の排水を1階まで流すのに共有の縦の配管(縦管)が通っています。
キッチンやお風呂からの排水は、この縦管につないで排水するのですが、それには勾配が必要になってきます。

排水は、自然に水を流すので当然高い所から低い所へと言う流れが必要になります。
つまり、キッチンやお風呂から排水をするのですが、その位置は当然、共有縦管に接続する部分より高い位置にしなければいけなくなります。

排水を流す為の勾配は1/50と決まっていて、これは例えば共有縦管から10m離れた所にキッチンを設置しようとした場合、キッチンの排水位置を20cm高くしなければいけないと言う事です。
そしてそこから10mの配管で共有配管に排水するのですが、一般的に配管の一番高い場所(このケースであればキッチン部分)にあわせて床を作るので、通常より床が20cm高くなってしまいます。

マンションなどは、天井の高さも決まっている為、床があがればそれだけ天井の低い部屋が出来てしまいます。
最近、リノベーションでよく問題となっているのも、自分の好きな位置に水回りを移動させた結果、天井が低くなってしまい、部屋が狭く感じると言ったケースが多いようです。

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弊社の販売させて頂く物件は、キッチンやバスなど全面改修を行っていますが、リフォームに分類されるかと思います。
よほど何か問題があると言う場合以外は、水回りの位置は変更しません。
理由としては、リフォーム費用が高くなればそれだけ、販売価格も上がってしまうと言う事と、前述したように天井が低くなってしまう事をさける為です。

質の良いお部屋を提供させて頂く為には、販売価格とリフォーム内容のバランスが重要となってきます。

その為に私たちも常に努力して、良いお部屋を多く販売させて頂こうと思っています。
杉山

2017年問題と不動産動向について

皆さん
明けましておめでとうございます。
昨年は後半からブログの更新が中々出来なかったので、今年は頑張って更新していくつもりです。

今日は、2017年問題と不動産について書かせて頂きます
2017年問題とは、末尾が7の年には経済や金融に大きな問題が発生すると言われている問題です。

一部のマスコミが後からこじ付けで作ったとも言われていますが、
前回の2007年にはサブプライムローン
その前の1997年にはアジアの通貨危機
そして1987年にはブラックマンデー
と歴史上大きな経済危機は末尾が7の年に発生しているのです。

今年2017年は、トランプ次期大統領によるアメリカの保守主義への方針転換や
イギリスのEU離脱による欧州問題
日本においても、なかなかインフレが進まず日銀が更なる緩和に踏み切るのか?
といった数々の問題を抱えている状況です。

昨年後半から、都心では不動産業者の売主物件を不動産業者が買い、更に高値を付けて販売すると言った
ミニバブル状況が続いていましたが、年末には一斉に業者が在庫処分を図りました。

弊社が販売させて頂く中古マンションは、あまりこういったマクロ経済の影響をうけにくい部分ではあるのですが、それでもやはり、経済動向から銀行の動きというのは住宅ローンなどに影響してきます。

それでは、今年はどうなるのか?
新聞や雑誌、テレビなどで色々なエコノミストの方がコメントしていますが、正直今年は予測がしにくいようです。
アメリカが保守主義へ方針を転換した場合、単純に考えればドルが買われるでしょうから円安に振れ、輸出大国の日本の景気は潤うようにも思われます。
しかし、そもそも輸出相手国のアメリカが保守主義に転換するわけですから・・・・
イギリスのEU離脱についても、それが日本に及ぼす影響がどこまでか?
そんな先行きがわからない状況の中で不動産はどうなるのか?

一般的に昔から言われているのは、先行きがわからない時や、経済に不安がある時ほど、
資産を『金』や『不動産』と言った安定資産に替える動きが活発化します。
金や不動産も価値の変動はありますが、通貨よりは安心と言った所なのでしょうか。

住宅に関して言えば、日銀の動向が鍵となるのではないでしょうか。
日銀が更なる緩和に踏み切り、インフレが進めば住宅価格は上がります。
今のうちに購入しておくと言う考えもあります。
逆に、インフレが進まず日本の景気自体が減速すれば、住宅価格も下がる為
待ってみると言った考え方もあります。

ただ、弊社に限って言えば、お客様の問い合わせは増えてきているので、
お客様の購入意欲は高まってきているのではないかと感じています。

今年は、昨年以上に多くのお客様により良いお部屋を提供出来るよう、スタッフ一同努力して参ります。
杉山

2017年問題

旧耐震基準のマンションについて 杉山

皆さん、こんにちは

今日は、耐震基準についてお話させて頂きます。
弊社の取り扱う物件は、1981年に耐震基準が改正される前の旧耐震基準と言われるマンションや団地等が多いです。

時々、旧耐震基準の建物は、地震が来たらすぐに倒壊するのではないかと勘違いされている方もいらっしるのですが、そんな事はありません。

そもそも耐震基準とは、1923年の関東大震災を受けて、関東大震災クラスの地震が来ても倒壊しないような建物にしようと基準を設けたのが始まりです。

しかし、そのご関東大震災クラスより大きな地震が発生し、何度か基準を改正してきています。
1971年には、鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準を強化しました。(これは、1968年に起きた十勝沖地震を受けてと言われています)

1981年の改正は、建物の倒壊だけでなく、建物内の人間の安全を意識したり、建築技術の進歩により高さの高い建物が増えた事を踏まえた改正が行われました。
(この改正後が新耐震基準と言われるものです)

弊社で取り扱うのは、マンションや団地の非木造建物なので、基本的にすぐ倒壊と言う事は考えにくいかと思います。
また、旧耐震基準のマンションや団地では、新耐震基準に適合しているかの予備診断を行っているところもあります。
新耐震基準では、建物の形状についても考慮されています。
外観のデザイン性を重視したため、耐震基準に影響が出ていると言う話も聞きます。

弊社で扱いの多い団地などは、予備診断を行っている所では、問題なしと言う所が多いようですね。(まだまだ予備診断を行っていない建物もありますが)
建物形状は長方形ですし、階数も5階建てだからと言う事もあるかもしれません。

『気になる物件はあるけど、旧耐震基準だからどうだろう?』
などとお考えの方も、ぜひご相談ください。

参考までに、耐震基準について詳しく書かれているサイトをご紹介しておきます
マンション再生ナビ

杉山

民泊と不動産投資について 杉山

皆さん、こんにちは
今日は、民泊と投資不動産についてお話させて頂きます。

最近、弊社の物件を購入して民泊に利用したいと言った相談を受けます。
先日、旅館業法の規制緩和があり、最低占有面積や、フロント設置義務が緩和されましたね。
しかし民泊については、行政毎に届出制を検討していたりと、まだまだ不確定な要素が多い為、将来的にどうなるか見えない部分も多いので
あくまで自己責任でお願いしています。
また、民泊の対象になるお客さんは海外から来られる人が多いと思いますが、日本との文化の違いから近隣住民とのトラブルが増えれば
マンションの管理組合で規制を行う場合もあるでしょうし、現状の管理規約で”住居以外の用途に使用してはならない”と書かれている場合
民泊としての使用が、”住居以外の用途”に該当する可能性もあるという問題も出てきます。

民泊のメリットとしては、利用者が多ければ家賃をもらって人に貸すより多くの収益を上げる事が出来ます。
その部屋の稼働率によって、収益が変動しますので稼働率次第と言う事ですね。
民泊については、現状を見ていると一概に都心やターミナナル駅の部屋が稼働率が良いと言う事もないようです。

デメリットとしては、やはり手間がかかる事でしょう。
家賃をもらって人に貸すのとは違い、利用者が来た時には鍵を渡さなければいけませんし、帰った後には清掃もしなければいけません。
備品を壊されたりと言ったリスクも伴います。

しかし、民泊について、全て自分でやっていると言う人は少なく、専門の管理会社に運用を任せているケースが多いようですね。
ここも、2通りにわかれますが、集客だけを依頼して後は全て自分で行うケース
これは、海外のお客さんと英語でメールのやり取りをして、鍵を自分で渡して、清掃も自分(清掃会社に頼む等)で行うのですが、この場合自宅から遠い部屋であったり、自分が仕事をしていて副業で考えている場合は大変かと思います。

もうひとつは、集客も含めて運用の一切を任せてしまうと言うやり方です。
これは、手数料が3~4割位とられますが、自分の手間はなくなり副業として行う場合や、英語でのコミュニケーションが苦手な場合はこちらのほうが楽ですね。

また、民泊ではなくて通常の投資物件としての問い合わせも多く頂くのですが、どちらの場合でも弊社の物件が注目される理由を説明させて頂きます。

弊社の物件が注目して頂けるおおきな理由としては税務面ですね。
通常、投資用にマンションを購入して自分でリフォームをしようとした場合、フルリフォームでは修繕費としての計上ができず、資本的支出となってしまい一括経費計上が出来ません。
弊社の物件であればすでにリフォームしてあるので、リフォーム費用の支出を抑えられます。
また、弊社の物件はRC造のマンションで築30~40年経過しているものが多いので購入価格が安価です。
そして、減価償却について見ていくと、RC造の建物を中古で購入した場合の耐用年数は
(耐用年数47年ー経過年数)+経過年数×20%です。
たとえば、築40年を経過した物件であれば、耐用年数は15年となり、15年間減価償却費として費用計上する事ができます。(減価償却できるのは建物価格+消費税の分です)
築年数の浅い物件の場合、耐用年数が多くなりますので、年間に経費計上出来る金額も少なくなりますし、また購入金額も高額になってきます。
(どちらの物件でも、再度売却する場合には減価償却した金額に対して売却益として税金が課されますので、注意が必要です)

そして、収益面を考えると、築年数によって売買金額が数千万変わるのに対して、家賃の差はそれをカバー出来るほどの差はないかもしれません。
また、空室リスクの分散を考えると、4000万のマンションを購入するよりは、2000万のマンションを2部屋購入した方が良いと言う考えもあります。

このような理由から、最近弊社の物件を投資用にとの相談を多く頂いております。
当然、売主物件なので仲介手数料が不要であり初期投資費用が安いと言ったメリットもあります。

銀行の預金金利が下がったいま、家賃収入にシフトをご検討されてみてはいかがでしょうか
税務面等、何なりとご相談ください。
杉山

不動産業界の変遷と今後について

皆さんこんにちは、杉山です。
今日は、私たちを取り巻く業界についてお話させて頂きます。

不動産業界と言うと、一昔前では金融業界とならんで、堅気ではない商売というイメージがありました。
今でも、不動産屋の営業マンと言うと強引とか、しつこいと言った悪いイメージがあるようです。

不動産業界に限らず、現在はコンプライアンスやCSRが騒がれている時代になっており、企業において、利益至上主義から社会と共存する会社への変革を余儀なくされています。
社会やお客様、従業員を無視して、利益を追求する会社が淘汰される時代になっており、私たちの不動産業界においても例外ではありません。

特に不動産業界では、取り扱っている物の金額も大きいので、それだけ私達に求められるものも大きくなっています。

”人の為になる仕事をすれば利益は後からついてくる”
松下幸之助氏の古い言葉です。
企業が利益至上主義の時代にこの言葉を残したのは尊敬します。

弊社では、購入諸費用を弊社が負担すると言う取り組みを行っていますが、これも
”自己資金の少ない人のマイホーム取得を応援したい”
と言う思いからです。
また、敬遠されがちな団地を多く取り扱うのも、高齢化が進む団地に若い人に入居してもらって、コミュニティの活性化に貢献したいとの思いもあります。
そういった意味で、弊社のCSRは大きなものと感じております。

しかし、不動産業界においては、成功している会社が長く続かないという歴史もあります。
例えば、物凄い勢いで成長して、オペラシティに会社をかまえた○○ハウジングさんや、敷地延長の土地を利用してタウンハウスを流行させた○○○さんなど、現在はめっきり名前を聞かなくなりました。
他にも、一時栄華を誇っていた不動産会社が名前を聞かなくなった話は多いですね。

不動産業界だけに限らず、昔から言われている言葉で
”成長しない企業は倒産に向かって進んでいる”
と言うのがあります。

ひとつのビジネスモデルで成功しても、その成功がずっと続くとは限らないので常に先を考え、会社を成長させ続けなければならないと言う事でしょう。

数年前に騒がれた、飯田ホールディングスの上場企業6社の合併なども、まさに成功している企業が先を考えての事ではないでしょうか。

弊社においても、皆様のご期待に応えるべく、常に成長を続ける企業でありたいと思っております。
杉山

マンションの市場動向について 杉山

皆さん、こんにちは
3月に入りましたね。
実は、3月と言うのは一年で一番マンションが売買される月なんです。

国土交通省が発表しているデーターを載せておきます

神奈川県のマンション等取引件数

引用元ページ
国土交通省土地総合情報システム

このデーターは、中古マンションだけではなくて、新築も含まれていますが
3月だけ突出して売買件数が増えているのがわかります。

3月に向けて新築マンションが販売されるケースもありますし、企業の人事異動で転勤組の不動産売買が増えると言う事もあるかと思います。
更に、今年に関して言えば、住宅ローンの金利が下がっていたり、来年の消費税増税を控えていたりで例年の3月以上に活況に売買される事が予想されています。

弊社でも、先月後半から購入、売却相談ともに増えてきております。
有難い事でございます。

また、参考までに同じく国土交通省の発表している不動産価格動向を載せておきます
不動産価格動向
マンションにおいては、2013年3月より前年同月比があがりつづけてますね。

忙しい1ヶ月になりそうですが、一人でも多くの皆様とお会い出来るのを楽しみにしております。
杉山