タグ別アーカイブ: 杉山

電力自由化 マンションでは? 杉山

皆さん、こんにちは

4月からついに電力自由化が始まりますね。

よく、マンションや団地では電力会社を選べないと勘違いされている方もいらっしゃますが、そんな事はないですよ。
私たちのエリアでしたら、送電線自体は東京電力のものを使いますが、その電気の供給元を選べると言う事です。
私は、この分野については詳しくないので詳しく書かれているサイトを紹介しておきます

電力会社.net

毎月、何kw以上使う家庭ならどこそこのプランがお得みたいなのがあるようですね。

これは、マンションの場合はどこがお得とかって感じではなくて、ご家庭の電力使用状況次第と言う事です。

中古マンションの場合、室外機置場とか配管の問題から全部屋にエアコンを設置するのが難しい場合もあるので戸建ほど電気は使わないかもしれませんが、それでも毎月の問題なので何年もの間には大きな差になりますね。

あと1ヶ月なので、そろそろ考え始めてもいいかもしれません。

杉山

階段の5階ってどう? 杉山

皆さんこんにちは。

今日は、よくご質問頂く「階段の5階ってどうなの?」と言う事について、お話させて頂こうと思います。
一般的にマンション等の共同住宅では、6階建て以上にはエレベータを設置する事が義務付けられているめ建築コストや、その後の維持管理コストを下げる為に、5階建てで作られてるマンションや団地も多くあります。
弊社の販売物件でも、そういった5階建てマンションの5階部分と言う物件も多いです。

単純にメリットとデメリットを比べると

メリット
管理費が安い
エレベーターつきのマンションに比べて安価で購入出来る
デメリット
毎日階段を昇り降りしなければならない

こんな感じでしょうか

これは、不動産業界の方から聞かれる事ですが、「ウイングさんの階段5階の物件は、なんであんなに売れるんですか?」と言われます。
世間的には、階段の5階と言うと敬遠されるのでしょうね。
では、なぜ弊社の物件は売れるのか?
手前味噌になってしまって申し訳ございませんが、弊社は現在のように
中古マンションを購入して、リフォームしてから販売すると言った不動産会社がほとんどいない頃から、このスタイルで営業しております。
その為、これまでに蓄積されたノウハウと、弊社を応援してくださるユーザー様がたくさんいらっしゃいます。
これこそが、弊社の物件が皆様に支持して頂けるおおきな理由ですね。

そして、よく不動産会社の方にはお話させて頂くのですが、営業マンは時に自分の価値観でものを見てしまう事があると言う事です。
エレベーター無しマンションの階段5階は、嫌がる人が多いと考える為、
「毎日の事だから、階段は慣れる」とか、「実際に昇り降りするのは1日に数回」といったように、
階段5階である事は、それほどのデメリットにならない事を訴えようとしてしまいがちです。
しかし、それでは、お客様は余計に階段の事を意識してしまい、やはり階段は嫌だとなってしまうものです。

例えば、弊社では毎週、週末にオープンルームを開催させて頂いているのですが、お問合せのお電話を頂く際にエレベーター無しマンションの5階と言うと、完全に階段NGの方はその時点でお断りになられ、部屋を見にきて頂く事はありません。
しかし、それでも部屋を見に来て頂ける方は、たくさんいらっしゃいます。
お部屋を見に来て頂く方の中では、階段を全く気にしないと言うかたのほうが少ないですね。
それでは、階段は嫌だけど、部屋を見てみようと思って頂けるお客様の真意はどうなのでしょうか?

私の推測ですが、「階段はデメリットだけど、そのデメリットを受け入れても良い位、魅力のあるお部屋なら良い
こんな感じではないでしょうか?

そう、私たちの仕事は、階段を納得して頂くように訴えるのでは無くて、これだけの魅力がある部屋なら階段でも良いと思って頂けるように、部屋の魅力を伝える事なのです!
ここで言う、部屋の魅力とは、単にその部屋の内装や間取りだけでは無くて、物件価格や購入条件といった全般的な事を含めてです。
弊社の強みとしては、売主なので仲介手数料がかからず、登記費用や、火災保険料等の購入時にかかる諸費用も弊社が負担していますので、自己資金が少なくても購入が出来、購入条件の面ではかなり魅力があるのではないかと思います。
また、前述しましたが、同じ地域であればエレベーターつきの物件より販売価格が安かったり、同じ金額であれば、部屋が広かったりと、魅力が多いのです。

もし、この記事を読んで頂いてるかたの中に、お部屋探しの条件で「階段はどうかな?」と思われてる方がいらっしゃいましたら、ぜひ一度弊社のオープンルームに足を運んでみてください。

一人でも多くの皆様とお会い出来るのを楽しみにしています。
杉山

マイナス金利と不動産への影響について 杉山

皆さんこんにちは

今日は、最近騒がれています「マイナス金利政策」と、それが及ぼすであろう不動産への影響についてお話させて頂きます。

まず、マイナス金利政策とは何か?
これは、政策金利をマイナスにすると言う事です。
政策金利とは、国の中央銀行が決める国の金利みたいなもので、日本だけでなく世界各国でその国の金利が決まっています。
たとえば、米国であればFRB、欧州であればECBと言った所がその国の金利を決めています。
つい先日まで、米国でも0金利政策がとられていたのは有名な話ですね。

では、なぜ国の金利を操作するかですが、一般的に他の要因がなければ、お金は金利の低い所から高い所へ流れます。
そして、預貯金の利息はこの政策金利を基準にして決められますので、単純に政策金利=預金金利と考えた時、日本は現在0.1%、米国は0.5%ですから、日本の銀行に預金するより、米国の銀行に預金したほうが利息が多くもらえるのです。
(ちなみに、1月現在メジャー国で一番金利が高いのは、トルコの7.5%ですが、地政学的なリスクもあるのでここに投資は・・・)

そして、日本の銀行に預けているお金を、米国の銀行に移そうとした時に必要になってくるのが、
日本の「円」を売って「ドル」を買うという行為です。
それによって、円安が進行します。日銀の目的は、早期にインフレ目標を達成させる事ですから、今回のマイナス金利政策も納得できます。
円安になると、なぜインフレが進むのかと言う話は、割愛させて頂きます。

次に、国内に目を向けると、政策金利がマイナスになると言う事は、銀行は預金者から預かったお金を、日銀に預けて利息を得る事が出来なくなります。
その為に、銀行が利益を上げるには、預かっているお金を、外に貸し出して利息収入を増やさなければいけなくなるのです。
しかし、日本に銀行はいくつもあり、皆がより多く貸付を行いたいと考える為、銀行の貸付金利にも市場の競争原理が働きます。
そこで、簡単に言ってしまうと、住宅ローンの金利についても、銀行間で引き下げ合戦的なものがおこり、結果として住宅ローンの金利が下がるのです。

また、ここは私の私見ですが、貸金業者のような総領規制等のない銀行では、貸付残高を増やす為に多少審査が甘くなるのではないでしょうか。

日銀の思惑通りにインフレが進んでしまうと、不動産価格も上昇してしまうので、金利が下がってインフレが進む前が不動産の買い時かもしれませんね。

続いて、不動産投資について考えてみます。
よく投資の世界で「金利が下がると債権価格が上昇する」と言われています
これは、先程の各国の金利は低い所から高い所へと同じなのですが、利息が低い預金を債権にまわす人が増え、市場競争原理から債権価格が上昇するものです。

そして、債権と同じく上昇するのが不動産です。
不動産投資には、目的が2つあります。
安く買って高く売る、キャピタルゲインを目的とするものと、
安定した家賃収入を求める、インカムゲインを目的とするものです。
そして、私が考えるには今回のマイナス金利政策によって、どちらの目的の人も多くが不動産投資を考えて参入してくると思います。

理由として、まず現状は中国の景気減速等による世界経済の低迷から投資意欲はイマイチもりあがらず、安全資産の円がかわれている状態で、日銀の思惑どおりになっていませんが、日本のインフレが進むと考える人は多くいます。
そして、そういった人たちはインフレ時を狙い、今のうちに投資用で不動産を探しています。
簡単に言うと、「金利が下がり借りやすくなったいま、家賃収入で利息を払いながら、インフレが進んで物価が上昇したら売る」
単純ですが、実に利にかなった考え方かもしれません。
また、銀行に預金していても利息がつかないから、家賃収入にシフトするとう言う人も増えるでしょう。
弊社でも最近は、投資用にお問合せを頂く事が増えています。

これから、不動産の需要はますます高まっていくと考えられますので、それに答えるべく弊社も在庫を確保していきたいと考えております。
杉山

住宅ローンの金利について 杉山

皆さん、こんにちは杉山です。

今日は、住宅ローンについてお話させて頂こうと思います。
皆さんからよく「変動金利と固定金利のどっちが得?」と言った質問を頂きます。
それについて、専門家が詳しく書いてくれてる記事を見つけたのでご紹介します。

コンサルタント 中川優也さんの記事

ここに書かれているように、変動金利は月々の支払いは低く済みますが、将来的な金利変動リスクが伴います。
弊社では、フラット35をご利用頂くケースも多いので固定金利が多いのかなと思いますが、それぞれ一長一短で一概にどちらが良いとは言えないのですね。

ただ、住宅ローンは長期の支払いになりますので、お客様のライフプランにあわせてしっかりとした資金計画を立てさせて頂く必要があります。
その為に、私たちも日々努力して参りますので、何なりとご相談ください。

杉山

 

雪ですね 杉山

皆さん、おはようございます。

昨年、降らなかったので久しぶりの雪ですね。
会社のまわりは、もう雨に変わっていますが、電車等はまだ止まっていたり、混乱しているようです。
横浜は、午後から晴れてくると天気予報では言ってました。
足場も悪いので、通勤や、お出かけされる方は、十分注意してください。

杉山

メール営業について 杉山

皆さんこんにちは、杉山です。

先日お世話になっている、スーモさんの勉強会に参加してまいりました。

テーマは、メール営業について

弊社でも、最近メールでの問合せが増えてきて、嬉しい限りなのですが、

電話や、手紙と違ってメールで返信する際は、問合せして頂いた事への感謝の気持ちを伝えるのが難しいですね。

手紙であれば、下手でも心をこめて文字を書くと言った行為が少なからず先方に伝わると思うのですが、
メールではどうしても無機質な感じがしてしまいます。

そこで、こちらの誠意を伝える為には、送って頂いたメールの真意を読み取り
お客様のほしがっている情報、お客様の要望にあったメールを送らせて頂くしかないかと考えております。

どんなお客様かわからない、見えないお客様だからこそ、心をこめてメールを送らせて頂こうと
考えを新たに出来た有意義な勉強会でした。

団地の魅力について 杉山

こんにちは、杉山です

今日は、団地の魅力についてお話させて頂こうと思います
弊社では、昔より取り扱いの多い団地ですが、数年前よりまた団地の人気が高まっています。
団地の魅力について紹介しているサイトがありましたので、ご紹介します

NEVERまとめサイト

公団ウォーカー

これらのサイトに書かれているように、団地の魅力は何と言っても
その広い敷地にゆったりと建てられて居る事です。
低層階でも陽当たりが確保されており、高層階では眺望が素晴らしかったりします。
敷地内に公園や、緑が多いのも嬉しいです。

また、一般に多いタイプの団地で、5階建てのものはエレベーターが無い為、管理費や修繕積立金が安いのも魅力です。

お部屋探しにおいて、限られた予算の中で何を重要視するかは、人それぞれ、その人の価値観になるかと思います。

昨今の賃貸マンションでは、エレベーターが基本装備となっている為、階段を昇り降りする団地を敬遠される方もいらっしゃいますが、ぜひ一度、現地をご覧になってみてください。
実際に現地をご覧になられると、
階段というデメリットと、陽当たり、眺望等のお部屋の魅力というメリットを比べて団地を選んで頂く方が最近増えております。

以上、団地の魅力についてお伝えさせて頂きました。
弊社のご紹介している物件については、全て室内リフォーム済みです。
ぜひ、皆様の目で直接その魅力を感じに来てください。

中古住宅の普及に向けて 杉山

こんにちは、杉山です

今日は、私たちのような不動産会社が背負っている課題について、お話させて頂こうと思います。
2011年に発表された、不動産流通業に関する消費者動向調査において、
「新築にこだわらない」人が年々増加していると発表されました。
理由としては、「希望エリアの物件だったから」や、「手頃な価格だったから」と言ったものが主で、年々増加傾向にあります。
既存住宅には、立地と割安感という強みがあります。
しかし、「良質な物件だったから」と言う理由に関しては中々増加していきません。
既存住宅はその「質」に不透明な部分が多く、敬遠されるのも事実です。
当時の住宅新報では、この部分をとりあげ、いかに「質」への不安を解消していけるかが今後の既存住宅市場を左右すると言った記事を掲載していました。

中古マンションにおいては建築業者等がはっきりしている為、既存戸建住宅程、不透明な部分は少ないにしても、昨今騒がれております「基礎杭打ちデータ改ざん問題」のようにやはり見えない事への不安はつきまといます。
だからこそ、弊社のように中古マンションを専門に扱っている会社は、皆様の「質」への不安を取り除けるように日々努力しなければなりません。
弊社の販売させて頂いてる物件に関しては、全て自社でリフォームを施しております。
ここにも、設備等の見た目だけの豪華さではなく、本当の意味でのお部屋の「質」を向上させ中古マンション市場の活性化、普及に努めていきたいと考えております。

物件を見に行った時のチェックポイントについて 杉山

こんにちは、杉山です。

今日は、実際に物件を見に行った際にチェックすべきポイントについて、お話させて頂きます。
物件を見に行くとどうしても、お部屋の中の細かい設備等に気をとられがちですが、マンション全体の雰囲気も大切です。
管理の状況等を知る意味でも「お部屋の中以外」にも目を向けてみてください
「掲示板の掲示物がきれいに貼られている」「共用部分(廊下や階段など)の掃除が行き届いている」等で管理の良し悪しが判断出来る場合もあります。

弊社では、現地ご案内の際にそういった点まで含めてお客様にご説明を行っておりますので、気になる点はどんどんご質問ください
杉山

不動産購入時の注意点(予算について) 杉山

こんにちは、杉山です

今日は、不動産を購入する際に注意すべき点についてお話させて頂きます。
住宅新報2011年12月12日に記載された記事なのですが、よくお客様にお話させて頂く話なので、記事を紹介します。

以下、住宅新報2011年12月12日の記事より抜粋

「夢のマイホーム購入」・・・・。
現在、賃貸生活をしている一家は、いつかはわが家も!
と考えているところも多いだろう。
マイホーム購入自体は決して悪いことではなく、むしろ積極的にお勧めしたいくらいである。
ただし、気をつけていただきたいのは、その選択基準(物差し)が、知らぬ間にすり替わってしまうことである。
新聞の折り込みや郵便ポストに投函されるチラシなど、およそ目にする不動産広告には決まって「今の家賃と同じ支払い!」という売り文句が踊っている。仮に今の家賃が10万円だとすると、同じ10万円の支払いで購入できるのなら買わなきゃ損だ!という気持ちになること自体は間違いではない。
 そうすると、じゃあ一度物件を見てみようか!ということになり、家族そろってモデルルームやオープンハウスなどに足を運ぶこととなる。この時点では「今の家賃と同じなら買ってもいいか」が物差しである。
 物件見学初期のころは何が良いのか、何が悪いのかの区別がつかず、あちこちの物件を場当たり的に見学して比較検討することになるが、見て回るうちに何となく良し悪しが明確になってくる。その際に陥りやすいのが、設備や仕様の違いを物件の選択基準(物差し)にしてしまうことである。
 「この前の物件には○○がなかったけど、この物件には付いている!」「この前の物件は△△がオプションだったけれど、この物件なら標準装備だ」・・・・
 物件見学も場数を踏んでくると、さすがに設備や仕様の相違は一瞬で判断できるようになる。とくに視覚的な情報が人に与えるインパクトは強烈であり、見学をすればするほど、目に見える設備面の違いが気になり始めるのだ。
 そうなると「どうせ買うなら少しでも設備が優れた物件にしようよ」ということになる。ここで”物差しすり替わり現象”が起こってしまうのだ
 モデルハウスやオープンハウスという場は、言ってみれば不動産と購入希望者とのお見合いの場である。もともと、どの物件も「心がときめく」ようにつくり込まれてある。ただし、価格によって設備や仕様に差が出るのは当然であり、高ければ高いほど設備や仕様もよりゴージャスになるに決まっている。冷静に考えれば当たり前の話である。
 しかし、前述した「物差しすり替わり現象」に感染してしまっていると、その当たり前の話が見えなくなってしまい、知らず知らずのうちに予算オーバー物件を追い求めてしまうのだ。
 こうなってしまうと、そこからあらためて初めに決めた予算内での物件選びに戻ることは難しい。この結果、「奥さんがとても気に入ったので、喜ぶ顔見たさに・・・・」といった理由で、当初予算を大きく上回る物件を買ってしまうわけだ。
 当然、月々の支払いも現在の家賃を上回ることになる。もともとは「今の家賃と同じなら買おう」が出発点だったはずなのに

以上
この記事にあるように、住宅ローンは、30年~35年と長期の支払いになります。
無理をしない事が大切になってきます。
弊社では、常にお客さまが無理なく住宅ローンが組めるように、資金相談会も開催しておりますので、ぜひご相談してください。
杉山